Thắt chặt quản lý đất đai vùng đông - Bài 3: "Lén lút" thị trường bất động sản

THANH MINH - HỮU PHÚC |

Tình trạng mua bán, đầu cơ đất đai ở vùng đông trở nên sôi động nhưng không dễ thực hiện các thủ tục pháp lý bởi quy định giữ nguyên hiện trạng. Vậy nên thị trường bất động sản khu vực này âm thầm diễn ra, nóng nguội thất thường.

Nhiều thửa đất ven biển khu vực làng bích họa (xã Tam Thanh, TP.Tam Kỳ) đã được chuyển nhượng, nhưng người mua không có nhu cầu xây dựng mà chỉ chờ bán lại. Ảnh: T.Minh
Nhiều thửa đất ven biển khu vực làng bích họa (xã Tam Thanh, TP.Tam Kỳ) đã được chuyển nhượng, nhưng người mua không có nhu cầu xây dựng mà chỉ chờ bán lại. Ảnh: T.Minh

Giao dịch ngầm

Người dân hai địa phương Tam Tiến, Tam Hòa (Núi Thành) được hưởng lợi đáng kể khi hệ thống giao thông qua địa bàn được đầu tư quy mô. Tuyến đường Thanh niên ven biển chạy qua nhiều khu dân cư đã được nâng cấp, mở rộng, xây dựng hệ thống thoát nước bài bản.

Tuyến đường 129 (giai đoạn 2) nối từ Tam Phú (TP.Tam Kỳ), qua địa bàn 2 xã, thông đến Chu Lai. Thị trường bất động sản tại khu vực này có màu sắc hơn bởi nhiều tấm bảng dịch vụ thực hiện các thủ tục, môi giới đất dựng lên ven đường.

Nhiều mảnh vườn dọc đường 129 lâu nay chỉ trồng dương liễu, bỗng chốc được vây kín hàng rào; không ít hộ đã sang nhượng bớt một ít đất để trang trải cuộc sống.

Còn tại những nơi đất đắt đỏ như qua khu dân cư dọc đường Thanh niên, nhiều hộ tự cắt đất ra, chia làm nhiều lô bán với giá tiền tỷ. Tuy nhiên, những trường hợp bán không nguyên thửa này đều là giao dịch ngầm, người mua và người bán tự thỏa thuận thủ tục pháp lý.

Bà N.T.N (thôn Diêm Điền, xã Tam Tiến) cho biết: “Đường 129 chạy qua gần nhà nên nhiều người hỏi mua mảnh vườn của tôi, nhưng bán hết thì ở đâu, còn không bán thì làm sao có tiền dưỡng già. Tôi cắt ra bán một thửa 150m2 cho người quen được gần 600 triệu đồng, viết tay thôi, thủ tục pháp lý tính sau”.

Yêu cầu không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản

Quảng Nam đã ban hành bảng giá đất thời kỳ 2020 - 2024 nhằm ổn định giá đất, trong đó có các xã vùng đông Tam Kỳ. Thế nhưng, tình trạng thỏa thuận ngầm, chuyển nhượng đất đai bằng hình thức viết tay với giá “trên trời dưới đất” vẫn diễn ra. Giá đất ảo khiến người mua như lạc vào mê cung, làm lũng đoạn thị trường.

Tại các xã vùng đông, sốt đất không chỉ ở các khu vực đã phê duyệt quy hoạch, mà còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp. Vì vậy, chính quyền tỉnh vừa yêu cầu các ngành liên quan và địa phương không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản. Muốn vậy, cần công bố, công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn; ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn, đẩy giá đất, đầu cơ nhằm trục lợi bất hợp pháp.

Ông Nguyễn Xuân Luận - Chủ tịch UBND xã Tam Tiến cho biết, trường hợp mua bán tự thỏa thuận rất nhiều nhưng địa phương không thể nắm bắt cụ thể được. Nhu cầu bán bớt một phần đất ở của người dân là rất lớn nhưng không thể diễn ra suôn sẻ bởi quy định về quản lý đất đai chưa cho phép, thậm chí đã xảy ra trường hợp tranh chấp khi hai bên phá vỡ thỏa thuận.

Cụ thể, ở địa phương xảy ra trường hợp, người mua một phần đất, không có nhu cầu ở mà chỉ muốn bán lại. Trong khi đó, chủ đất có nhu cầu bán tiếp phần đất còn lại, nhưng không thể vì vướng phần đất đã bán từ trước.

Giá đất hiện không còn “sửng sốt” nữa, chủ đất và nhà đầu tư bất động sản nói trên không thỏa thuận được nên đề nghị được xử lý dân sự. Trường hợp vướng víu như trên cũng xảy ra tại địa bàn Tam Thanh (TP.Tam Kỳ).

Giá đất thị trường khu vực mặt tiền đường Thanh niên trước đây khoảng 20 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư đã đặt cọc chủ đất, bây giờ muốn lấy lại tiền cọc cũng không được vì bán không trôi, trong khi việc chia tách thửa không thể diễn ra như kỳ vọng.

Thị trường đất ven biển vùng giáp ranh xã Tam Tiến và Tam Hòa gần đây sôi động mặc dù tỉnh siết chặt quản lý bằng Chỉ thị số 06 và Chỉ thị số 19 về tăng cường quản lý đất đai vùng Đông Nam.

Nguyên nhân là giới buôn đất nắm thông tin về đồ án quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2000), tương lai sẽ đầu tư khu đô thị cao cấp Tam Tiến - Tam Hòa.

Trong khi đó, nhiều thửa có mặt tiền biển được nhà đầu tư ngoại tỉnh như Hà Nội ưa chuộng nên đội ngũ môi giới đất rất sốt sắng. Tuy nhiên, không ít cuộc giao dịch trục trặc vì cam kết bằng miệng.

 Sốt đất âm ỉ

Theo chính quyền xã Bình Dương (Thăng Bình), từ khi ban hành Chỉ thị số 06 và Chỉ thị số 19, trên địa bàn xảy ra tình trạng lén lút chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm.

Theo Chủ tịch UBND xã Bình Dương - ông Đặng Văn Hùng, đây là hệ lụy tất yếu sau 3 năm địa bàn gần như không giải quyết thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm sang đất ở.

Tìm hiểu chúng tôi biết, tình trạng sốt đất ven biển tại địa bàn Bình Dương rầm rộ từ đầu tháng 1 đến 7.2018. Tuy nhiên, chủ yếu là giao dịch ngầm, chờ Nhà nước tháo gỡ quy định về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng quá lâu, nên bây giờ nhà đầu tư muốn bán thu hồi vốn.

Ông H. (một “cò đất” tại Bình Dương) tiết lộ, qua 2 năm đại dịch Covid-19 bùng phát, đất ven biển Bình Dương đã qua thời điểm sốt ảo, nhưng mỗi tháng ông vẫn rao bán giùm cho nhà đầu tư ít nhất 2 thửa đất trồng cây lâu năm ven biển và được hưởng hoa hồng từ hoạt động môi giới này.

Tại TP.Tam Kỳ, một công ty môi giới bất động sản cho biết, đất đai tại 4 xã vùng đông của thành phố (gồm các xã Tam Phú, Tam Thanh, Tam Thăng và phường An Phú) giao dịch nhiều nhất. Phần lớn khách hàng mua bán, chuyển nhượng nguyên thửa, chủ yếu loại đất ở và trồng cây lâu năm.

Mới đây, khi thành phố lấy ý kiến về quy hoạch đầu tư khu đô thị sinh thái ven sông Tam Kỳ, khu vực phường An Phú, xã Tam Phú bỗng chốc thành điểm giao dịch bất động sản chộn rộn.

Ông Nguyễn Văn Trí - cán bộ địa chính xã Tam Phú cho biết, hiện nay xã có quy hoạch nông thôn mới, Quyết định số 120 về điều chỉnh, bổ sung quy hoạch bảo vệ - phát triển rừng giai đoạn 2011 - 2020, quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư Phú Thạnh. Đối chiếu với phạm vi điều chỉnh tại Chỉ thị số 19, thì xã Tam Phú có 4 quy hoạch phân khu do Tam Kỳ phê duyệt, gồm các phân khu 7, 8, 11 và phân khu 12.

Theo ông Nguyễn Văn Trí, từ đầu năm đến nay, địa phương xác nhận hơn 100 trường hợp quy hoạch phù hợp với từng loại đất, theo phân khu chức năng. Qua rà soát, thời điểm này, xã Tam Phú có ít nhất 70 thửa đất được người dân làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở từ đất nông nghiệp, đất vườn ao.

Sau khi UBND tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, địa phương phối hợp với các đơn vị liên quan kiểm tra, rà soát xem xét phù hợp quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân… để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng quy định của pháp luật.

Tại phường An Phú, có hơn 300 trường hợp người dân đăng ký nhu cầu sử dụng đất, chủ yếu tách thửa, chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất ở và mới đây UBND tỉnh phê duyệt nhu cầu sử dụng đất của phường An Phú với diện tích 3,6ha.

Thị trường bất động sản ở địa bàn phường An Phú lâu nay cũng được xem là nhộn nhịp bởi đường sá thuận lợi; và giá vẫn sốt âm ỉ bởi giới buôn bán bất động sản cho rằng sẽ đón đầu chủ trương dịch chuyển trung tâm TP.Tam Kỳ về vùng này...

------------------------------

Bài cuối: Cần giải tỏa áp lực từ cơ sở

TAGS

Thắt chặt quản lý đất đai vùng đông - Bài 2: Đất đai "ngưng đọng"

THANH MINH - HỮU PHÚC |

Chỉ thị 06 (năm 2018) và Chỉ thị 19 (năm 2020) của Chủ tịch UBND tỉnh được đánh giá là đã khóa chặt các “nhu cầu” phá vỡ hiện trạng đất đai, phá vỡ quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương xử lý các điểm nóng về tình trạng cơi nơi, xây dựng chờ dự án…, nhưng cũng hạn chế nhu cầu sử dụng đất của người dân.

Thắt chặt quản lý đất đai vùng đông - Bài 1: Kiểm soát chặt hiện trạng

THANH MINH - HỮU PHÚC |

LTS: Đất đai vùng đông luôn “diễn biến phức tạp” nên rất cần công cụ quản lý hiệu quả, sát thực tế ngoài công cụ chung là Luật Đất đai. Chỉ thị 06 ngày 2.7.2018 của Chủ tịch UBND tỉnh (Chỉ thị 06) về tăng cường quản lý đất đai, xây dựng vùng Đông Nam của tỉnh trước đây được xem là biện pháp mạnh nhằm quản lý tốt hiện trạng; thực tế triển khai đã mang lại hiệu quả đáng kể nhưng cũng làm “ngưng đọng” quyền sử dụng đất đai của người dân. Ngày 13.11.2020, Chủ tịch UBND tỉnh tiếp tục ban hành Chỉ thị 19 cũng với mục tiêu quản lý hiệu quả đất đai vùng Đông Nam; khắc phục những điểm chưa phù hợp với quy định của Nhà nước và tình hình thực tiễn tại địa phương, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của một bộ phận nhân dân, nhất là các vùng có quy hoạch. Thế nhưng hiện lối mở này vẫn chưa thể thông thoáng tại các địa phương.